Постановка на облік багатоквартирного будинку. Особовий рахунок будинку

Юристи та рієлтори розповіли, навіщо мешканцям багатоквартирних будинків варто задуматися про оформлення прилеглих земельних ділянок у загальночасткову власність

Питання оформлення землі у власність під багатоквартирними будинками стало гострим частиною москвичів після запуску програми реновації. Поки що це не вилилося у реально оформлені права власності — у Росреєстрі повідомили «РБК-Нерухомість», що не спостерігають зростання звернень громадян. Редакція дізналася у юристів та ріелторів, навіщо потрібна власність на землю під будинком, а у Росресстрі розповіли, як її оформити.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку (МКД) є одночасно власниками спільного майна у цій будівлі: горищ, підвалів, даху, інженерного обладнання. У список входить земля, на якій розташований будинок з прилеглими територіями в рамках кадастрової ділянки, а також всі елементи благоустрою та озеленення, що лежать, говорить керуючий партнер ріелторської компанії «Метріум Груп» Марія Літинецька.

Згідно з Житловим кодексом РФ, земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок з прилеглою територією, необхідною для його експлуатації, належить власникам приміщень цього будинку на праві спільної часткової власності.

«Без землі будинків не буває – ще при будівництві нових житлових будівель пайовик уже отримує право на землю, на якій буде розташовуватись будинок. Навіть якщо об'єкт не завершено, пайовики мають право оформити у власність довгобуд та земельну ділянку під ним», - пояснила Марія Літинецька.

В даний час оформлення земельної ділянки, що прилягає до МКД, у Москві є правом, а не обов'язком власників. «Поки що столичний уряд не спонукає москвичів оформлювати права на землю. У тому числі це пояснюється тим, що міській владі в такому разі зручно розпоряджатися своєю муніципальною землею, не враховуючи інтереси власників приміщень у МКД», - розповів партнер адвокатського бюро А2 Михайло Кюрджев.

Навіщо потрібна власність на землю біля будинку

Жителі МКД стають повноправними власниками ділянки, а отже, вони отримують додаткові можливості розпорядитись своєю спільною землею. Права власності на землю, за словами юристів, опитаних редакцією "РБК-Нерухомості", не обмежуються. Власники мають право прийняти рішення навіть про будівництво на ділянці в установленому законом порядку або передачу частини ділянки в оренду, пояснюють вони.

«Власники квартир можуть розподілити між собою землю під наземну стоянку у дворі, побудувати або знести будь-які елементи благоустрою, встановити шлагбаум на в'їзді у двір чи огородження всієї території, здати частину землі в оренду», - наводить приклади керуючий партнер «Метріум Груп» Марія Літинецька. Крім того, вони можуть убезпечити себе від точкової забудови, адже нерідко, якщо земля залишається в муніципальній власності, влада віддає її під будівництво, що прямо суперечить інтересам та комфорту мешканців довколишніх будинків, вважає вона.

Водночас разом із правами виникають і обов'язки. Зокрема, власникам МКД доведеться самостійно вирішувати питання обслуговування майна (дозвільні зони, дороги та тротуари, паркувальні місця), пояснює Марія Літинецька.

Земля та реновація п'ятиповерхівок

Якщо будинок потрапив у програму реновації, то власники при отриманні рівноцінної квартири мають отримати компенсацію за частку у спільній власності на землю та об'єкти на ній. «Ринкова ціна на об'єкт нерухомості формується не лише виходячи з вартості самого житлового приміщення, а й усієї будівлі, землі під ним та об'єктів загального користування. Тому справедлива грошова компенсація, яка передбачена законопроектом про реновацію, вже включатиме відшкодування вартості земельної ділянки під будинком», - каже Марія Літинецька.

За неоформленої землі прав на неї у власників квартир не виникає. Це створює загрозу для мешканців будинків, адже влада може запропонувати компенсацію без урахування вартості землі під п'ятиповерхівкою, зазначає Марія Літинецька.

«Якщо ж земля буде оформлена у пайову власність мешканців багатоквартирного будинку, який потрапив у програму реновації житла, то тут є підстави ставити питання про виплату відповідної компенсації у разі вилучення земельної ділянки для державних потреб, якщо її вилучення провадитиметься за цією процедурою. Інших спеціальних варіантів закон про реновацію, наскільки мені відомо, на сьогоднішній день не передбачає», - стверджує партнер юридичного бюро «Замоскворіччя» Дмитро Шевченко.

«Тому до ухвалення рішення про реновацію власникам квартир у хрущовках слід розмежувати ділянку під своїм будинком, поставити її на кадастровий облік та оформити у власність. Цим же я рекомендувала б зайнятися власникам квартир у МКД, які знаходяться в безпосередній близькості від п'ятиповерхівок. Якщо їхня ділянка також не оформлена (а, скажімо, є власністю міста, як і прилегла земля з хрущовкою), то при майбутній забудові влада зможе «відрізати» у них важливий шматок землі», - доповнює Марія Літинецька.

Нагадаємо, що раніше голова комітету Держдуми з ЖКГ Галина Хованська закликала мешканців п'ятиповерхівок, що зносяться, ставити землю під цими будинками на кадастровий облік. «Хочу згадати рішення Верховного суду РФ для нагоди, коли власник вимагатиме не натуральне відшкодування, а грошову компенсацію. Тоді до неї, крім ринкової вартості житлового приміщення, входить частка у праві на спільне майно та на земельну ділянку. Я закликаю всіх москвичів потурбуватися про постановку на кадастровий облік земельних ділянок під своїми будинками, тому що тільки в цьому випадку вартість земельної ділянки входитиме до ринкової вартості квартири», - сказала Галина Хованська на прес-конференції за програмою реновації в Держдумі 19 травня.

На якій підставі земля належить власникам

Якщо територія поставлена ​​на кадастровий облік і сформована до набуття чинності Житлового кодексу (тобто до 01.03.2005), то власники квартир у багатоквартирному будинку вважаються її власниками з дня набрання чинності цим кодексом, розповів представник Управління Федеральної служби. державної реєстрації, кадастру та картографії по Москві (Росреєстр).

Якщо ж ділянку сформовано і занесено до кадастру після ухвалення кодексу, то право спільної власності з'являється в силу закону «Про введення в дію Житлового кодексу РФ». Ці положення були неодноразово підтверджені судами, а також міністерствами та відомствами Росії, додав він.

«З огляду на закон про державну реєстрацію нерухомості доказом існування права на нерухоме майно є державна реєстрація такого права в Єдиному державному реєстрі нерухомості», - розповіли юристи, опитані «РБК-Нерухомістю». За їхніми словами, для того, щоб це право власності на землю було офіційним, його необхідно оформити та внести відповідні дані до державного реєстру.

Однак оформити землю під багатоквартирним будинком у Москві непросто і часто можливо лише через суд, зазначають юристи. Основними проблемами вони називають те, що на кадастровій карті столиці під багатьма будинками не сформовано земельну ділянку, часто її межі не визначено.

Відповідно до чинного законодавства (№189-ФЗ від 29.12.2004) формуванням земельних ділянок, на яких розташований багатоквартирний житловий будинок, займаються органи державної влади чи місцевого самоврядування. У Москві таким уповноваженим органом є департамент міського майна, який у межах своїх повноважень затверджує межі ділянки на кадастровій карті території, якщо ділянка розмежована.

Якщо ділянка не розмежована, то визначення її меж може бути здійснене за допомогою послуг кадастрового інженера, який підготує межовий план земельної ділянки. Дані про цю ділянку також можуть бути надані кадастровим інженером в електронну систему ведення реєстру прав на нерухоме майно.

Оформлення документів на земельну ділянку провадиться органами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (Росреєстр), для чого до цього органу надаються відповідні документи, передбачені Законом про державну реєстрацію нерухомості, зокрема рішення загальних зборів власників приміщень про формування земельної ділянки та про визначення часток, заяву , план земельної ділянки та інші необхідні для державної реєстрації прав.

«Без проведення зазначених процедур земельна ділянка не буде оформлена у спільну пайову власність, отже, жодних повноважень власника щодо даної земельної ділянки у мешканців багатоквартирного будинку не буде. Вони не зможуть розпоряджатися цією землею чи здійснювати стосовно неї будь-які правопретензії», - пояснив партнер юридичного бюро «Замоскворіччя» Дмитро Шевченко.

Як оформити землю біля будинку у власність

Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок з прилеглою територією, може бути оформлена у спільну пайову власність власників приміщень багатоквартирного будинку (МКД). За словами Михайла Кюрджева, основою реєстрації права є рішення власників МКД, а також кадастровий паспорт земельної ділянки.

Необхідно перевірити за публічною кадастровою картою, чи сформовано земельну ділянку під конкретним будинком. Якщо сформовано і ви знаєте його номер, потрібно надіслати запит на отримання відомостей про ділянку на сайті Росреєстру. Після оплати та отримання витягу з паспортом та свідоцтвом про право власності на житлове або нежитлове приміщення у цьому будинку (зараз замість свідоцтва про право власності видають виписку та ЄДРН) звернутися до Центру надання державних послуг «Мої документи». У центрі держпослуг слід сплатити держмито 600 руб. та здати документи, через три дні виписка про право на частку у загальночастковій власності на ділянку має бути готовою.

Якщо ділянка під будинком не сформована, то реєстрацією права займаються самі мешканці. Зазвичай вони організують загальні збори, укладають договір із кадастровим інженером, оплачують підготовку межового плану, призначають представника. Останній заповнює заяву та здає пакет документів до Росреєстру.

Для того, щоб оформити кадастровий паспорт на земельну ділянку, необхідно здійснити межування земельної ділянки. Кадастровий інженер готує проект межування. Далі необхідно погодити проект кордонів із власниками сусідніх ділянок (якщо такі є) або з урядом Москви (якщо вся земля довкола належить місту), описує процедуру Михайло Кюрджев.

Як правило, кадастровий інженер бере дані про територію, що обслуговується, у експлуатуючій організації (тобто враховується та площа, яку за фактом містять власники МКД, оплачуючи витрати на експлуатацію та прибирання самого будинку та прилеглої території), пояснює Михайло Кюрджев.

Межовий план затверджується департаментом міського майна Москви і потім виноситься на громадські слухання, у яких абсолютною більшістю голосів власники житлового будинку затверджують (чи стверджують) проект межування. «Ця процедура законна та прописана у ст. 46 Цивільного кодексу. Вона існує для того, щоб власники могли ознайомитися з межовим планом, поставити запитання проектувальникам, зробити свої пропозиції. Після затвердження проекту розпочинаються власне межові роботи. Зазвичай, вони коштують близько 30-40 тис. крб. з одного будинку.

Після цього з межовим планом на руках власники звертаються до Росреєстру, щоб їхня ділянка була поставлена ​​на кадастр», - доповнює Марія Літинецька.

Які документи необхідні

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав на земельну ділянку під багатоквартирним будинком, встановлений Федеральним законом від 13.07.2015 № 218-ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості" та іншими нормативними правовими актами:

Заява про державний кадастровий облік та державну реєстрацію права спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;

Документ, що засвідчує особу заявника або уповноваженої ним на те особи за наявності у нього нотаріально засвідченої довіреності (при поданні заяви у вигляді особистого звернення);

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок;

Документи про формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок (межовий план тощо);

Рішення (протокол) загальних зборів власників приміщень про визначення часток у праві спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;

Правовстановлюючі документи, що підтверджують наявність прав власників приміщень у багатоквартирному будинку, що виникли до 31 січня 1998 року (якщо на момент подання документів на державну реєстрацію права спільної часткової власності на об'єкти нерухомості приміщень у багатоквартирному будинку в ЄДРН відсутні записи про державну реєстрацію власності прав зазначених ;

Куди подавати документи

Документи на державну реєстрацію можна подати особисто через центри надання державних послуг «Мої документи», офіси прийому філії ФДБУ «ФКП Росреєстру» або надіслати поштою (обов'язково з описом вкладень та оголошеною цінністю) або в електронному вигляді через портал Росреєстру. Термін реєстрації становитиме сім робочих днів, якщо документи подано через центр надання державних послуг «Мої документи», термін реєстрації становитиме дев'ять робочих днів.

Постановка на кадастровий облік

Внесення відомостей про об'єкти капітального будівництва (ОКС) до Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН) здійснюється на підставі підготовленого кадастровим інженером документа – технічного плану будівлі (приміщення, споруди, об'єкта незавершеного будівництва або єдиного нерухомого комплексу).

Федеральний закон "Про державну реєстрацію нерухомості" від 13.07.2015 N 218-ФЗ дає відповіді на процедуру постановки об'єкта нерухомості на державний кадастровий облік нерухомого майна та державну реєстрацію прав.

Про що потрібно подбати заздалегідь?

Введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку- турбота забудовника, якому потрібно підготувати пакет документів. Для ухвалення рішення про видачу дозволу на введення об'єктів та в експлуатацію необхідні такі документи:

• Заява;
• містобудівний план земельної ділянки;
• правовстановлюючі документи на земельну ділянку, у тому числі угоду про встановлення сервітуту, рішення про встановлення публічного сервітуту;
• дозвіл на будівництво;
• акт, що підтверджує відповідність параметрів збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва проектної документації;
• схема, що відображає розташування збудованого, реконструйованого ГКС, розташування мереж інженерно-технічного забезпечення у межах земельної ділянки та планувальну організацію земельної ділянки;
• технічний план та ін.

Відповідно до ГрК РФ для введення об'єкта в експлуатацію забудовник звертається до федерального органу виконавчої влади, органу виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації, органу місцевого самоврядування. Тільки на базі цього дозволу можна заселяти мешканців.

Порядок та строки постановки на кадастровий облік

Відповідно до Федерального закону “Про державну реєстрацію нерухомості” від 13.07.2015 N 218-ФЗ при здійсненні державного кадастрового обліку багатоквартирного будинку одночасно здійснюється державний кадастровий облік усіх розташованих у ньому житлових та нежитлових приміщень, у тому числі складових спільне майно у такому багатоквартирному будинку, а також розташованих у такому багатоквартирному будинку машино-місць.

Документи, на підставі яких може бути підготовлений технічний план багатоквартирного будинку, – дозвіл на введення такої будівлі в експлуатацію, проектної документації або виготовленого до 1 січня 2013 року технічного паспорта такої будівлі.

За термінами постановка на кадастровий облік МКДзайме менше місяця. Близько 2 тижнів документація розглядається у департаменті містобудування, ще тиждень – у Росреєстрі. Дані буде внесено до ЄДРН за період близько 10 днів. Щоб процес кадастрового обліку багатоквартирного будинкуне завмер через неправильно оформлені документи або брак однієї з довідок, варто звернутися до професіоналів.

Вартість послуг з підготовки технічного плану на багатоквартирний будинок можна уточнити за телефоном 8-905-259-67-68. Консультація забудовників (юридичних осіб, ІП) та приватних осіб здійснюється безкоштовно!

Фахівці ТОВ «Світ Кадастру» візьмуть на себе всі клопоти, пов'язані з підготовкою документації та процедурами, необхідними для реєстрації багатоквартирного будинку.

Питання оформлення земельної ділянки під багатоквартирним будинком в даний час є одними з найактуальніших жителів Москви.

Вам потрібно поставити огорожу на периметрі двору? Ви хочете, щоб у дворі був дитячий майданчик та гостьова парковка, а не побудований впритул до ваших вікон висотний будинок? Ви не хочете платного паркування у дворі та магістралі, що проходить під вікнами? Всі ці питання вирішуються лише в тому випадку, якщо земельна ділянка під Вашим багатоквартирним будинком оформлена належним чином.

І базовою правовою нормою тут є стаття 36 Житлового кодексу РФ, згідно з якою «власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно в багатоквартирному будинку, а саме ... земельна ділянка, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність».

Це основне правило, яке необхідно пам'ятати, враховуючи наведені нижче особливості:

З якого моменту мешканці будинку стають власниками земельної ділянки під таким багатоквартирним будинком (далі МКД)?

З моменту формування земельної ділянки та проведення її державного кадастрового обліку земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, переходить безкоштовно у загальну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку (п.5 ст. 16 Федерального закону РФ № 189-ФЗ від 29.12.2004 р. "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації"). Іншими словами, з тієї дати, коли ділянку під МКД поставлено на кадастровий облік, власники приміщень у МКД (як житлових, так і не житлових!) стають власниками цієї земельної ділянки. З цього моменту ділянка перебуває у їхній частковій власності, причому отримання окремих свідоцтв на паперових носіях для підтвердження цього права не потрібне. Відповідно до п. 1 ст. 22 Федерального закону від 24.07.2007 № 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" постановка на державний кадастровий облік земельної ділянки здійснюється на підставі межового плану.

Резюме: з дати встановлення цієї земельної ділянки на кадастровий облік.

З чого розпочинається оформлення земельної ділянки під багатоквартирним будинком?

Відповідно до положень ст. 16 Федерального закону РФ № 189-ФЗ від 29.12.2004 р. «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» у разі, якщо земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, не сформована до введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації (тобто до 01 березня 2005 року), на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку будь-яка уповноважена вказаними зборами особа вправі звернутися до органів державної влади або органів місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки, якому розташований багатоквартирний будинок. Формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, здійснюється органами державної влади чи органами місцевого самоврядування.

Проте, Конституційний Суд РФ у Постанові від 28.05.2010 № 12-П визнав такою, що не відповідає нормі, згідно з якою власник приміщення в багатоквартирному будинку, не уповноважений на те загальним зборами власників приміщень у даному будинку, не міг звернутися до органів державної влади або органів місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок. Таким чином, донедавна допускалося звернення лише одного власника приміщення (як житлового, так і нежитлового приміщення) до Департаменту майна м. Москви (раніше - Департамент земельних ресурсів м. Москви) із заявою про формування земельної ділянки під МКД.

Тепер же, у зв'язку із набранням чинності поправками до Земельного кодексу Російської Федерації з 01.03.2015 утворення земельних ділянок під багатоквартирними житловими будинками здійснюється виключно відповідно до затвердженого проекту межування території. Звернення власника з вищезгаданою заявою при цьому не потрібне.

Резюме: із затвердження проекту межування кварталу, в якому знаходиться багатоквартирний будинок.

Що таке затвердження проекту межування кварталу та хто його затверджує?

Затвердження проекту межування кварталу — процедура, метою якої є створення межового плану, на підставі якого згодом і відбувається постановка земельної ділянки на кадастровий облік, тобто її юридичне оформлення у власність. Межування — це, по суті, процес визначення меж земельних ділянок, тобто саме на цьому етапі вирішується, чи до складу прибудинкової території (тобто до складу землі, що належить власникам квартир у МКД), входитиме дитячий майданчик, чи пройде під Вашими вікнами дорога , чи залишиться у дворі паркування, які ділянки будуть визнані місцями загального користування тощо.

Державним замовником при розробці проекту межування виступає Департамент міського майна міста Москви (далі - ДДМ). Очевидно, що завдання ДДМ цілком передбачувані — сформувати ділянки так, якнайбільше землі було «відрізано» біля житлових будинків і віднесено до землі загального користування, до вулично-дорожньої мережі, яка після проведення межування оформлена у власність міста Москви.

Виконавець проекту межування - це зазвичай якийсь проектний інститут, типу ТОВ «Мордоврегіонпроект», НДІіПІ Генплану та інші подібні, які виграли конкурс і уклали держконтракт.

Перед затвердженням ДДМ проект межування в обов'язковому порядку проходить «через» процедуру публічних слухань, на якому присутні, як правило, мешканці конкретного кварталу, безпосередньо зацікавлені у цій земельній ділянці. Висновок за результатами публічних слухань затверджується Окружною комісією з питань містобудування, землекористування та забудови при Уряді Москви.

Резюме: фактично це затвердження Департаментом міського майна меж конкретної земельної ділянки після їх узгодження із зацікавленою громадськістю.

Що таке публічні слухання та як у них взяти участь?

Міська комісія з питань містобудування, землекористування та забудови при Уряді м. Москви (далі – міська комісія) та окружні комісії з питань містобудування, землекористування та забудови при Уряді м. Москви (далі – окружні комісії) є уповноваженими органами з проведення публічних слухань. Міська комісія формується лише на рівні міста, окружна комісія лише на рівні адміністративного округу. Міська комісія організовує публічні слухання рідше ніж окружна, оскільки вони стосуються більш глобальних проектів: Генеральний план міста Москви та лінійні об'єкти, наприклад будівництво хорд, які зачіпають більше одного округу і т.д. Окружна комісія організовує публічні слухання постійно, оскільки вони стосуються питань районного чи окружного масштабу.

Згідно з Містобудівним кодексом м. Москви, учасниками публічних слухань є: 1) жителі міста Москви, які мають місце проживання або місце роботи на території, в межах якої проводяться публічні слухання, та представники їх об'єднань; 2) правовласники земельних ділянок, об'єктів капітального будівництва, житлових та нежитлових приміщень на території, у межах якої проводяться публічні слухання; 3) депутати представницьких органів муніципальних утворень, біля яких проводяться громадські слухання; 4) депутати Московської міської Думи.

Законом гарантовано право кожного учасника публічних слухань ознайомитися з підсумковим протоколом, у якому зазначається, хто та які пропозиції вніс на публічних слуханнях.

Публічні слухання складаються з наступних етапів: 1) опублікування, розповсюдження сповіщення про проведення публічних слухань (не пізніше ніж за сім днів до відкриття експозиції); 2) проведення експозиції (експозицій) представленого на публічних слуханнях проекту (далі – експозиція); 3) проведення зборів учасників публічних слухань (проведення зборів у неробочі святкові дні не допускається; у робочі дні зборів починаються не раніше 19 години); 4) оформлення протоколу громадських слухань (термін оформлення протоколу громадських слухань становить трохи більше семи дней); 5) підготовка та опублікування висновку про результати публічних слухань (протягом п'яти днів після затвердження висновку про результати публічних слухань має бути опубліковано).

Оформленням підсумкового протоколу за результатами громадських слухань зазвичай займаються співробітники управи району. Після цього протокол передається до Префектури округу. Далі на черговому засіданні окружної комісії цей протокол розглядається. Співробітник управи повідомляє про те, як пройшли громадські слухання, які зауваження, скільки прийшло людей і т.д. Якщо члени комісії до протоколу питань не мають, то протокол публічних слухань затверджує голова відповідної окружної комісії.

Наступним кроком окружної комісії є оформлення укладання. Висновок про результати публічних слухань стверджує голова відповідної комісії. Протягом п'яти днів після затвердження висновок про результати публічних слухань має бути опублікований у порядку, встановленому для опублікування офіційної інформації Уряду Москви чи відповідних територіальних органів виконавчої влади міста Москви. У висновку зазначаються рекомендації щодо доцільності чи недоцільності реалізації проекту тощо. Саме після затвердження висновку публічні слухання вважаються завершеними.

Як висловити свою незгоду із запропонованим на публічних слуханнях проектом межування?

У період проведення публічних слухань кожен учасник публічних слухань має право подати свої пропозиції та зауваження щодо обговорюваного проекту такими способами: 1) запис у книзі (журналі) обліку відвідувачів та запис пропозицій та зауважень, що ведеться в період роботи відповідної експозиції; 2) виступи на зборах учасників громадських слухань; 3) записи в книзі (журналі) обліку (реєстрації) учасників публічних слухань, що беруть участь у зборах; 4) подання під час зборів учасників публічних слухань письмових пропозицій, зауважень представнику відповідної окружної комісії, міської комісії; 5) направлення протягом тижня з дня проведення зборів учасників публічних слухань письмових пропозицій, зауважень до відповідної окружної комісії.

Абсолютно всі пропозиції та зауваження, що надійшли, вносяться до протоколу публічних слухань. Термін оформлення протоколу публічних слухань не перевищує семи днів.

Щоб переконатися в повноті та точності внесення до протоколу пропозицій та зауважень, Ви маєте право з посиланням на Містобудівний кодекс м. Москви вимагати ознайомитися з протоколом публічних слухань та отримати його копію в окружній комісії.

Як оскаржити межі «відмежованої» земельної ділянки під багатоквартирним будинком?

Законодавство допускає різні способи захисту порушеного права в даній ситуації, однак, найпоширенішими залишаються судове оскарження рішення щодо затвердження проекту межування кварталу та вимога щодо встановлення меж земельної ділянки.

Власники приміщень у МКД також мають право оскаржити в судовому порядку з урахуванням підвідомчості справ за правилами положень КАС РФ або глави 24 АПК РФ дії (бездіяльність) органу влади з: 1) формування земельної ділянки, на якій розташований даний будинок; 2) з розробки документації з планування території (статті 45 і 46 Містобудівного кодексу Російської Федерації); .

У разі, якщо внаслідок таких дій органу влади у третіх осіб виникло право на земельну ділянку, необхідну для експлуатації багатоквартирного будинку, власники приміщень у ньому можуть звернутися до суду до таких третіх осіб з позовом, спрямованим на оскарження відповідного права, або з позовом встановлення меж земельної ділянки.

При розгляді зазначених позовів суд вирішує спірні питання, пов'язані з межами даної земельної ділянки, відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність (частина 1 статті 36 ЖК РФ). При цьому обов'язок доведення обставин, що послужили підставою для формування земельної ділянки в межах, що оспорюються, і розмірі, покладається на відповідний орган влади.

Рішення суду, яким встановлено межі земельної ділянки, є підставою для зміни відомостей про дану земельну ділянку у державному кадастрі нерухомості.

На що слід звернути увагу при затвердженні плану межування кварталу?

1. Необхідно періодично заходити на сторінку сайту управи Вашого району / Префектури округу з метою отримання інформації про майбутні публічні слухання — адже, по суті, це єдина можливість для громадян висловити свою думку щодо визначення меж земельної ділянки щодо їх МКД.

2. Безпосередньо під час відвідування громадських слухань: 1) необхідно зареєструватися у журналі учасників громадських слушаний. Загальна кількість учасників зборів публічних слухань вважається за кількістю зареєстрованих у журналі; 2) стежити, щоб усі зауваження та пропозиції, навіть висловлені усно у мікрофон, а також подані письмово, заносились до протоколу; 3) заносити пропозиції та зауваження не «колективно», а від кожного учасника. Справа в тому, що навіть якщо під колективним зверненням підпишеться 1000 осіб, у протоколі все одно буде зазначено 1 пропозицію, що надійшла.

Під час підготовки висновку окружна комісія може вважати, що для району з 10 тисячним населенням 1 пропозицію проти проекту можна визнати некритичною кількістю, і написати у висновку: реалізовувати проект доцільно.

3. Якщо Ви не встигли на публічні слухання або не знали про них, але вважаєте, що необхідно направити ще колективні чи індивідуальні звернення, то протягом семи днів з дня проведення зборів учасників публічних слухань, у відповідну окружну комісію можна подати зауваження та пропозиції.

4. Щоб переконатися, що протокол відповідає дійсності, потрібно через 7-10 днів після публічних слухань звернутися до окружної комісії за копією протоколу. Важливо встигнути вивчити протокол до затвердження висновку, оскільки після затвердження висновку головою окружної комісії боротися з несправедливістю буде складніше. Протоколи засідань окружних комісій розміщуються на сайтах Префектур. У протоколах зазначено, які були прийняті рішення за результатами тих чи інших публічних слухань.

5. Часто з території земельних ділянок житлових будинків відрізають зелені насадження під вулично-дорожню мережу (УДС). Це також означає, що після затвердження Проекту межування та постановки на кадастровий облік ці ділянки будуть оформлені у власність міста Москви. Теоретично далі власник (фактично чиновники) можуть зробити зі своєю власністю все що захочуть: знищити газони та розширити під вікнами житлових будинків автодорогу або облаштувати платні місця для паркування машин усіх бажаючих. Щоб уникнути цього, мешканцям потрібно письмово вимагати повернути газони до складу земельної ділянки житлового будинку, інакше відмовлятися визнавати законність проекту межування, що порушує їх законні інтереси власників та користувачів земельної ділянки.

6. Будь-які посилання проектувальників на наявність червоних ліній вулично-дорожньої мережі, які вони нібито не можуть «порушити», не повинні Вас бентежити — це поки що проект, і якщо те, як проходять червоні лінії в проекті, порушує Ваші права, потрібно вимагати відправлення проекту межування на доопрацювання з метою забрати або пересунути червоні лінії.

На які закони послатись?

1. Стаття 36 Житлового кодексу РФ.

2. Частина 1 статті 16 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації".

3.Стаття 43 пункт 4 Містобудівного Кодека РФ (місце розташування кордонів утворюваних і змінюваних земельних ділянок здійснюється відповідно до містобудівних регламентів і норм відведення земельних ділянок для конкретних видів діяльності, встановлених відповідно до федеральних законів, технічних регламентів; NB (!) раніше норма була наступного змісту - розміри земельних ділянок у межах забудованих територій встановлюються з урахуванням фактичного землекористування та містобудівних нормативів та правил, що діяли в період забудови зазначених територій).

4. Спільна Постанова №10/22 від 29.04.2010 Вищого Арбітражного та Верховного судів РФ (розділ «Супереки про права на земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки»).

5. Відповідно до пункту 2.3 СанПіН 2.1.2.2645-10, земельна ділянка повинна передбачати можливість організації прибудинкової території з чітким функціональним зонуванням та розміщенням майданчиків відпочинку, ігрових, спортивних, господарських майданчиків, гостьових стоянок автотранспорту, зелених насаджень.

6. Підпункти е) та ж) пункту 1 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затвердженого постановою Уряду РФ від 13.08.06 № 491,
згідно з яким до складу спільного майна включаються:
— земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та межі якого визначено на підставі даних державного кадастрового обліку, з елементами озеленення та благоустрою;
— інші об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою багатоквартирного будинку, включаючи трансформаторні підстанції, теплові пункти, призначені для обслуговування одного багатоквартирного будинку, колективні автостоянки, гаражі, дитячі та спортивні майданчики, розташовані у межах земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок.

7. В силу пункту 5.5 розділу 5 «Функціонально-планувальна організація території ділянки житлової, змішаної житлової забудови» МДСН 1.01-99, ділянка житлової забудови складається з площі підошви забудови та прибудинкової території, що включає такі обов'язкові елементи: підходи та під'їзди до будинку, гостьові автостоянки, території зелених насаджень із майданчиками для ігор та відпочинку.

8. Постанова Уряду Москви № 118-ПП від 12 квітня 2011 року, де визнається накладення тисяч ділянок вулично-дорожньої мережі (УДС) на житлові квартали, і йдеться про те, що виявлені перетини усуваються «за рахунок зменшення ділянок УДС», однак обговорюється, що робиться для ділянок «раніше врахованих у державному кадастрі нерухомості».

Кожна новозбудована будівля проходить ретельну перевірку компетентних служб, перш ніж буде введена в користування. Одним із найважливіших документів, що дозволяють використовувати новобудову, є постановка на кадастровий облік.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

На підставі роботи Росреєстру видається технічний паспорт, а кожній квартирі багатоквартирного будинку надається номер. Перше, що варто дізнатися громадянинові під час оформлення пакету документів для придбання житлоплощі у новобудові – це факт присвоєння кадастрового номера. Дані можна знайти на офіційному сайті Росреєстру. Для цього слід знати комбінацію цифр – номер свідоцтва про право власності.

Загальні відомості

Документ, що підтверджує перевірку Росреєстру, називається кадастровий паспорт. Примірник кадастрового паспорта повинен мати кожен власник, незалежно від місця проживання.

Кадастровий паспорт містить дані:

• кадастровий номер квартири;
• площа приміщення;
• технічне оснащення споруди;
• особливості будівництва, матеріали для будівельних робіт та варіант обробки;
• докладні дані про власників житлоплощі;
• розміщення будівлі, адресу;
• дані оцінної вартості визначення розміру податку майно.

Вся інформація доступна на офіційному сайті Державного кадастру нерухомості. Тут можна отримати дані про будівлю та можливу заборгованість за податковими платежами.

Проведення процедури реєстрації є обов'язковим для такої нерухомості:

• квартири;
• приміщення для складу;
• приміщення для виробництва;
• лінійні будови;
• будівлі у процесі будівництва.

За бажання зробити перепланування квартири, змістити стіни, що не несуть, зробити прибудову в будинку, потрібно перевипустити паспорт. Без цього документа продати квартиру з переплануванням буде неможливо, а також самостійні дії не схвалюються нормами житлового права.

Якщо внести зміни до структури будівлі та не відобразити їх документально, то неможливими стають угоди купівлі-продажу, дарування чи обміну.

Кадастровий номер надається або ліквідується за таких обставин:

• при закінченні капітального ремонту у квартирі;
• при заселенні новобудови;
• при частковому продажу чи при розподілі майна;
• під час продажу житлової площі.

Правові норми

Постановка багатоквартирного будинку на кадастровий облік здійснюється згідно з регламентом ФЗ від 13.07.2015. Стаття 19 цього законодавчого акта визначає обов'язок реєстрації багатоквартирних будинків у вигляді кадастрового обліку. Здійснення цієї процедури перебуває у компетенції органів місцевої влади та інших наділених повноваженнями осіб.

Після ухвалення рішення про введення завдання в експлуатацію, уповноважена особа передає документи до Росреєстру. Частина перша статті 19 ФЗ № 218 передбачає термін відправлення документів та заяви – максимум 5 днів після ухвалення рішення про введення в експлуатацію.

Росреєстр має три дні на розгляд справи та внесення даних до Єдиного державного реєстру нерухомості. Особлива увага приділяється вивченню технічної плати приміщення. Якщо з цього питання є зауваження процедура може тривати до трьох місяців.

Постановка багатоквартирного будинку на кадастровий облік

Постановка багатоквартирного будинку на облік не потребує вкладення фінансів. У регіонах функціонують десятки територіальних відділів Росреєстру.

Подати заяву та пакет документації можна кількома способами:

• Через офіційний ресурс в інтернеті, наприклад, скориставшись сайтом Держпослуги.
• Через пошту Росії.
• Особисто завітавши до однієї з уповноважених організацій.

Будь-який із способів дозволяє за короткий термін отримати кадастровий номер за відсутності помилок у поданні документів.

Хто ставить?

Уповноваженими у питанні поставки на кадастровий облік є установи:

• МФЦ щодо сприяння в оформленні державних та муніципальних послуг.
• Кадастрова палата.
• Територіальні філії Росреєстру.

Найближчі відділення уповноважених організаціям можна дізнатися на інтернет-ресурсах.

Терміни

Термін постановки на кадастровий облік багатоквартирного будинку є однаковим при зверненні до будь-якої уповноваженої організації. Законом передбачено 10 днів розгляду з дня отримання заяви від власника об'єкта чи довіреної особи. Відстежити етап розгляду та роботи можна на Єдиному порталі Держпослуги. Сайт має всю інформацію. Також відвідавши сайт, попередньо можна завантажити бланки та ознайомитись з процедурою.

На регіональному рівні терміни зменшуються. Найшвидший спосіб отримати кадастровий паспорт – звернутися до багатофункціонального центру.

Обов'язок забудовника

На підставі законодавства забудовники звільнені від обов'язку оформлення ухвали багатоквартирного будинку на кадастровий облік.

Цей обов'язок покладено на компетентні органи, які склали акта про введення багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію.

Порядок оформлення

На підставі заяви розглядається питання щодо присвоєння кадастрового номера. При видачі паспорта фіксується номер. Офіційний документ видається особисто власнику власності чи довіреній особі. Крім того, можна отримати витяг з реєстру, що підтверджує реєстрацію.

Нерідко отримання кадастрового паспорта може затягнутися за наявності помилок. До грубих недоліків ставляться:

• відсутні документи з переліку;
• немає печаток чи підписів на бланках та документах;
• неправильний формат заяви;
• невідповідність нормам закону;
• невідповідності в актах під час обстеження об'єкта оформлення.

При цьому заявник отримує офіційну відмову із зазначенням причини та рекомендаціями щодо усунення недоліків та помилок.

Рішення Росреєстру може бути оскаржене в суді. Але для результативного процесу слід звернутися до кваліфікованого юриста. Фахівець зробить прогноз справи та позначить позитивні та негативні моменти.

Перелік документів

Постановка на кадастровий облік вимагає написання заяви нормативного зразка та збору деяких документів.

Серед них такі папери:

• паспорт громадянина;
• виписка із держ. реєстру;
• Технічна документація приміщення.

Серед особливостей реєстрації у 2020 році – відсутність необхідності надавати свідоцтво про реєстрацію права власності, оскільки у 2016 році це правило було скасовано.

При постановці квартири на облік сам багатоквартирний будинок має бути зареєстрований у кадастрі нерухомості. Якщо це не так, то власник житла не отримає номеру майна.

Витрат, розрахунків зі споживачами та постачальниками?

Звичайно, поняття «баланс будинку» не існує. Проте цілком очевидно, що саме хочуть побачити власники приміщень, запитуючи такий документ у організації, що управляє.

У ГОСТ Р 51929-2014 Національний стандарт РФ. Послуги житлово-комунального господарства та управління багатоквартирними будинками. Терміни та визначення» (затверджено та введено в дію Наказом Росстандарту від 11.06.2014 № 543-ст) наведено поняття особового рахунку МКД (п. 3.18). Це обліковий регістр, призначений для формування персоніфікованих даних про об'єкти та джерела фінансування, а також для обліку операцій, пов'язаних з нарахуваннями, запозиченнями, надходженням та витрачанням коштів, відповідно до договірних зобов'язань, взятих у процесі експлуатації, управління та утримання МКД.

Відповідно до термінології бухгалтерського обліку обліковий регістр – це документ, призначений для реєстрації та накопичення даних, які у первинних облікових документах (ст. 10 Закону про бухгалтерський облік). На основі даних, наведених у регістрах бухобліку, складається бухгалтерська звітність організації (ч. 1 ст. 13 Закону про бухгалтерський облік).

Про необхідність вести подомовий облік

Звернімо увагу, що у законодавстві немає прямих вказівок вести доходи, витрати, розрахунки в розрізі будинків, що знаходяться в управлінні. Скласти бухгалтерську звітність, яка містить достовірну та повну інформацію, можна і без такої «аналітики». При цьому обов'язковим є аналітичний облік розрахунків із споживачами у розрізі не лише кожного споживача, а й кожного виставленого рахунку. Такою є вимога Інструкції щодо застосування Плану рахунків (див. коментар до рахунку 62 «Розрахунки з покупцями та замовниками»).

Нерідко КК ведуть такий облік в окремій програмі за допомогою відкриття особових рахунків споживачів – карток, в яких відображаються всі нараховані суми та платежі, що надійшли. Також поширене доручення вести такий облік спеціалізованим організаціям – інформаційно-розрахунковим центрам. Однак КК повинен мати повний доступ до цих даних, оскільки вони покладені в основу показників бухгалтерської звітності, а також роботи з примусового стягнення боргів. Витяг з особового рахунку – традиційне підтвердження існування заборгованості споживача за житлово-комунальні послуги.

Угруповання споживачів за належністю до одного МКД та систематизація інформації про нараховані суми плати та вартості виконаних робіт, наданих послуг стали не тільки доцільними, а й необхідними у зв'язку з повсюдним введенням у документообіг акту прийому наданих послуг та (або) виконаних робіт за змістом та поточним ремонту спільного майна в МКД (його форму затверджено Наказом Мінбуду РФ від 26.10.2015 № 761/пр). Цей акт складається щодо заходів у будинку загалом і є первинним документом для визнання виручки від надання послуг, виконання робіт із утримання спільного майна в МКД.

Сума нарахованої та пред'явленої до внесення споживачам плати у розрізі кожного місяця не збігається з виручкою від надання послуг, виконання робіт, що визнана у тому періоді. При цьому за підсумками 12 місяців ці суми в ідеальній ситуації повинні збігтися.

У кількох національних стандартах зазначено, що оплата (списання коштів з особового рахунку МКД) провадиться на підставі та за наявності у виконавця оформлених та підписаних актів виконаних робіт (див. п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014 «Національний стандарт РФ. Послуги житлово- комунального господарства та управління багатоквартирними будинками. Послуги утримання спільного майна багатоквартирних будинків. Загальні вимоги ", затвердженого Наказом Росстандарту від 27.10.2014 № 1444-ст, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014 "Національний стандарт РФ. Послуги житлово-комунального багатоквартирними будинками. Послуги утримання прибудинкової території, збирання та вивезення побутових відходів. Загальні вимоги ", затвердженого Наказом Росстандарту від 27.10.2014 № 1447-ст, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014 "Національний стандарт РФ. Послуги житлово-комунального багатоквартирними будинками.Управління багатоквартирними будинками.Загальні вимоги», затвердженого Наказом Росстандарту від 11.06 .2014 № 546-ст).

Якщо звернутися до визначення особового рахунку МКД, видно, яка саме інформація має накопичуватися та систематизуватись у даному обліковому регістрі:

про об'єкти фінансування (загальне майно в МКД, види робіт, послуг);

про джерела фінансування (плати власників приміщень, субсидії, надходження від користувачів спільного майна);

про нарахування коштів (сумі нарахованої споживачам у МКД плати за утримання житлового приміщення);

про запозичення коштів;

про надходження коштів (сумах, що надійшли від власників приміщень, користувачів спільного майна з бюджету);

про витрачання коштів (у термінах національних стандартів маються на увазі суми, що списуються з особового рахунку за фактично надані послуги, виконані роботи з утримання спільного майна, управлінню МКД на підставі актів).

Саме ця інформація цікавить власників приміщень, коли вони хочуть дізнатися про баланс будинку та напрямки витрачання коштів, отриманих, наприклад, за оренду спільного майна.

Звернімо увагу, що вся ця інформація представлена ​​у звіті про виконання КК договору управління за формою 2.8, затвердженої Наказом Мінбуду РФ від 22.12.2014 № 882/пр. Однак відповідно до Стандарту розкриття інформації цей звіт складається лише за підсумками календарного року. Причому не завжди у бухгалтерському обліку КК формується такий регістр. Нерідко звіт заповнюється на підставі даних інших регістрів спеціально для розкриття інформації. Якщо відомості з первинних облікових документів реєструються безпосередньо у такому обліковому регістрі, сальдо за особовим рахунком МКД можна дізнатися на будь-яку звітну дату.

Розкриття інформації з особового рахунку будинку

Чи зобов'язана КК надавати на запит власника приміщення особовий рахунок МКД? Формально – ні, її обов'язки обмежені Стандартом розкриття інформації, тобто зводяться до публікації звіту про виконання договору управління після закінчення календарного року.

Звернімо увагу: відповідно до пп. «б» п. 33 та пп. «д» п. 31 Правил надання комунальних послуг споживач має право отримувати, а виконавець зобов'язаний надавати споживачеві відомості про правильність обчислення пред'явленого споживачеві розміру плати за комунальні послуги, наявності (відсутності) заборгованості чи переплати споживача за комунальні послуги. Розкривати інформацію про стан розрахунків сусідів КК забороняє законодавство про захист персональних даних. При цьому зведені відомості по дому не належать до персональних даних, тому їх публікація не порушує нічиї права. Отже КК може (за наявності такої технічної можливості) надавати ці відомості (стан особового рахунку будинку на будь-яку дату) споживачам добровільно.

Додамо, що обов'язок КК надавати споживачам на запит будь-яку додаткову інформацію може бути передбачений договором управління. Якщо така умова в договорі є, КК повинна ознайомити власника приміщення з відповідними відомостями (наприклад, тільки з показником приміщень, що надійшли від усіх власників, коштів або з усім масивом даних, що містяться в особовому рахунку будинку).

Як може виглядати особовий рахунок будинку?

Якщо особовий рахунок МКД розглядається КК як регістр бухгалтерського обліку (його форму затверджено керівником КК як додаток до облікової політики організації), слід пам'ятати про дотримання обов'язкових вимог до реквізитів такого документа. Вони перераховані у ч. 4 ст. 10 Закону про бухгалтерський облік:

найменування регістру (особовий рахунок МКД за адресою ...);

найменування економічного суб'єкта, який склав регістр (найменування КК);

дати початку та закінчення ведення регістру та (або) період, за який він складений (враховуючи обов'язковість складання звіту про виконання договору управління, такий регістр доцільно відкривати на кожен календарний рік);

хронологічне та (або) систематичне угруповання об'єктів бухгалтерського обліку (таблиця, куди заносяться всі дані, які мають утримуватися в особовому рахунку);

величина грошового виміру об'єктів бухгалтерського обліку із зазначенням одиниці виміру;

найменування посад осіб, відповідальних за ведення регістру;

підписи осіб, відповідальних за ведення регістру, із зазначенням їх прізвищ та ініціалів чи інших реквізитів, необхідні ідентифікації цих осіб.

Особовий рахунок будинку – це обліковий регістр, у якому акумулюється інформація про надходження та витрачання коштів (джерел фінансування) у зв'язку з управлінням кожним конкретним будинком. Чинне бухгалтерське законодавство прямо не зобов'язує КК забезпечити подомовий облік витрат і виручки, проте ці дані необхідні виконання обов'язків щодо розкриття інформації про управління МКД. Тому доцільно оцінити раціональність запровадження такої «аналітики» до рахунків бухобліку.